Umowy dzierżawy zawierane są na 29 lat. Z uwagi na wielomilionowe koszty inwestycji, dzierżawca musi mieć zapewnioną ciągłość umowy. Przeczytaj, w jakiej sytuacji wydzierżawiający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy...
Fotowoltaika i wiatraki – o tym ostatnio coraz częściej myślą polscy rolnicy. Wracamy do tematu. Pierwszą część serii poświęconej dzierżawie znajdziecie tutaj.
Wielokrotnie powtarzałam, że decydując się na podpisanie umowy dzierżawy, znajomość jej treści i negocjacje korzystnych dla właściciela zapisów – to podstawa. Inwestorzy podejmują rozmowy i coraz rzadziej zdarza się, że umowy podpisywane są bez zmian, tj. w kształcie przedstawionym przez inwestora.
Wypowiedzenie - czy można się wycofać?
Umowy dzierżawy zawierane są na 29 lat. Z uwagi na wielomilionowe koszty inwestycji, dzierżawca musi mieć zapewnioną ciągłość umowy. Z tego powodu wydzierżawiający jedynie w kilku przypadkach jest uprawniony do wypowiedzenia umowy.
Najczęściej spotyka się zapis, iż właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy dzierżawca nie reguluje terminowo czynszu.
Dla bezpieczeństwa wydzierżawiającego powinien mieć również zagwarantowane prawo do wypowiedzenia, gdy dzierżawca nie uiszcza kwot na poczet podatków. Jest to kwestia bardzo istotna, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego, to właściciel gruntu, a nie dzierżawca zobowiązany jest opłacić podatek od nieruchomości.
Ile inwestor może zwlekać z płatnością?
Określenie, że brak płatności otwiera drogę do wypowiedzenia – to za mało. Umowa musi jasno określać, ile czasu musi trwać zwłoka. Przykładowo:wskazuje się, że wypowiedzenie możliwe jest w przypadku 6-miesięcznej zwłoki w płatności czynszu dzierżawnego lub podatków i opłat obciążających dzierżawcę zgodnie z treścią umowy. W umowach znajdziemy też zapis, że zanim będzie można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, konieczne będzie uprzednie wezwanie do zapłaty zaległego czynszu lub podatku i opłat w konkretnym terminie (np. w ciągu miesiąca).
Terminy te nie powinny być zbyt długie, żeby nie okazało się, że możemy wypowiedzieć umowę po bezskutecznym oczekiwaniu na pieniądze np. przez 9 miesięcy.
Nic się nie dzieje i co dalej?
Podpisując umowę warto zadbać, aby znalazł się w niej zapis o wygaśnięciu umowy lub możliwości jej wypowiedzenia, jeśli w ciągu określonego czasu (np. 3 lat od dnia zawarcia umowy) nie nastąpi rzeczywiste rozpoczęcie robót budowlanych. Taki zapis pozwoli uniknąć zablokowania nieruchomości pomimo bezczynności inwestora.
Podatek - od nieruchomości czy rolny?
Uwaga! To może być kosztowny błąd…
Opłacanie podatku od nieruchomości – to kolejna pułapka czyhająca na rolników. Umowa musi gwarantować, że to dzierżawca od dnia powstania obowiązku będzie zobowiązany do uiszczania wszelkich podatków oraz innych opłat publicznoprawnych, które będą obciążały dzierżawioną nieruchomość w związku z posadowieniem na niej elektrowni fotowoltaicznej czy wiatrowej. Zazwyczaj reguluje się ten obowiązek w ten sposób, że dzierżawca zwróci stosowną kwotę na podstawie przedstawionych tytułów płatności.
Ule pomiędzy panelami
W celu minimalizowania kosztów pojawiała się koncepcja, zgodnie z którą podatek powinien być naliczany nie od całej powierzchni elektrowni, ale tylko od części nieruchomości, na której faktycznie posadowione są panele czyli w tzw. rzucie poziomym pod panelami. Zwolennicy tej koncepcji argumentują, że pomiędzy panelami może być nadal prowadzona działalność rolnicza np. w postaci wypasu królików, bydła czy pasieki.
Co na to sądy? Studzą entuzjazm…
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 9 września 2021 r. ( I SA/Ke 235/21) uznał, że: Także grunt pomiędzy panelami, jak też pomiędzy panelami a ogrodzeniem, należy traktować jako zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, jako niezbędny i wykorzystywany do osiągnięcia zamierzonego rezultatu jakim jest instalacja i eksploatacja farmy fotowoltaicznej w celu pozyskiwania energii elektrycznej.
Sąd w uzasadnieniu podkreślił, że nawet, gdyby na tych gruntach była prowadzona jednocześnie działalność rolnicza, to byłaby to działalność marginalna i uboczna, pozostająca bez wpływu na opodatkowanie gruntu.
W świetle tych orzeczeń wydaje się, że praktyka naliczania podatku od nieruchomości – nie od całej powierzchni elektrowni – będzie wygaszana.
