Dzierżawa ziemi pod farmy fotowoltaiczne i turbiny wiatrowe - to gorący temat ostatnich miesięcy. Niepewna sytuacja w rolnictwie zmusza do poszukiwania innych źródeł dochodów. Coraz więcej gospodarzy (i to zarówno tych gospodarujących na niewielkim, jak i wielohektarowym areale) składa podpis pod umową na… 29 lat.
Zobowiązanie na prawie trzy dekady
Umowy zawierane są zazwyczaj na 29 lat, jest to więc zobowiązanie nie tylko wieloletnie, ale i oznaczające bardzo poważne konsekwencje. Konieczne jest zatem bardzo dokładne przeanalizowanie treści podpisywanej umowy. Określenie zasad wydania nieruchomości, płatności czynszu i podatków, a także niuanse dotyczące waloryzacji, służebności czy też uprzątnięcie terenu po wygaśnięciu umowy – to jedne z podstawowych zagadnień, którym warto poświęcić nieco więcej uwagi.
W tym artykule znajdziecie podstawowe informacje dotyczące czynszu.
Czynsz… – czyli kiedy otrzymam pieniądze?
Uwaga! Stawki to nie wszystko
Pieniądze – to temat, który zawsze rozpala emocje. Tutaj warto jednak podejść do niego na chłodno, żeby nie pominąć żadnej istotnej kwestii. Ustalenie stawki za 1 hektar gruntu zajętego pod fotowoltaikę czy też kwoty za jedną turbinę – to dopiero początek. Równie ważne jest określenie ram czasowych, w których będą realizowane płatności na rzecz właściciela.
Zazwyczaj w umowach stosuje się zapis, że czynsz dzierżawny przysługuje wydzierżawiającemu od dnia rozpoczęcia robót budowlanych. Zdarzają się jednak umowy, w których widnieje zapis, że nastąpi to dopiero od momentu uruchomienia elektrowni. Jest to wyjątkowo niekorzystne. Moment rozpoczęcia płatności powinien bowiem zbiegać się z terminem wydania nieruchomości i utraceniem możliwości czerpania z niej pożytków przez właściciela.
Kiedy wygasa obowiązek płatności czynszu?
Określając zasady płatności czynszu nie można zapomnieć o zapisie, że czynsz (oraz należne podatki, powiązane z posadowieniem i eksploatacją elektrowni fotowoltaicznej czy wiatrowej) uiszczany jest do czasu doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed umowy i przekazania jej właścicielowi protokolarnie.
Co z inflacją? Czy kwota czynszu będzie stała na przestrzeni lat?
Inflacja na poziomie kilkunastu procent budzi uzasadnione obawy. Ile realnie będzie wart czynsz określony w 2022 roku za okres 10 lat? Pewnie niewiele – jeśli nie zadba się o klauzulę waloryzacyjną. Trzeba pamiętać, że od podpisania umowy (czyli ustalenia kwoty czynszu) do rozpoczęcia budowy mogą minąć np. 4 lata, a w przypadku farm wiatrowych – nawet 8.
Omówmy to na przykładzie:
Załóżmy, że ustalony jest czynsz w wysokości 10 000zł, umowa została zawarta w 2021 roku, a budowa rozpocznie się w 2025 roku.
Waloryzacja - jak to można uregulować
Wariant I:
Czynsz będzie podlegał corocznej waloryzacji, w oparciu o roczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni, ustalony na podstawie obwieszczenia Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Pierwsza waloryzacja nastąpi w styczniu roku następującego po pierwszym roku, w którym nastąpi Rozpoczęcie Budowy.
Oznacza to, że w 2025 roku zostanie wypłacona kwota 10 000zł. Dopiero w 2026 nastąpi waloryzacja czyli „powiększenie” czynszu o stopień inflacji. Nietrudno wywnioskować, że przy inflacji 16% pieniądze znacznie „stracą” na wartości.
Wariant II:
Kwota czynszu dzierżawnego podlegać będzie corocznej waloryzacji w oparciu o roczny wskaźnik towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za poprzedni rok kalendarzowy. Pierwsza waloryzacja czynszu nastąpi w pierwszym roku kalendarzowym następującym po roku, w którym nastąpiło podpisanie Umowy. Podstawą waloryzacji w każdym roku będzie kwota czynszu z roku poprzedniego.
Taki zapis spowoduje, że pierwszy czynsz wypłacony po rozpoczęciu budowy nie będzie wynosił 10 000zł, tylko zostanie co roku zwaloryzowany, a zwaloryzowana kwota zostanie wypłacona w 2025 roku.
Niniejszy artykuł ma charakter wprowadzający. Przeczytaj więcej na temat długoterminowej dzierżawy.
