Ograniczony zasób terenów mieszkaniowych i inwestycyjnych w Polsce oraz niższa cena gruntów rolnych w porównaniu do innych gruntów sprawiają, że coraz częściej w celu realizacji inwestycji poszukiwane i nabywane są grunty rolne, które poddawane są odrolnieniu. Dotyczy to zwłaszcza obszarów położonych w bliskim sąsiedztwie dużych miast oraz obszarów atrakcyjnych turystycznie. Niemniej jednak, grunty rolne jako niepomnażalne dobro służące do produkcji roślinnej i zwierzęcej zostały poddane szczególnej ochronie prawnej. Odrolnienie rozumiane jako procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele nierolne jest bowiem możliwe tylko w przypadkach ściśle określonych w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako „uogrl”).
Niniejszy artykuł ma charakter wprowadzający i otwiera cykl publikacji dotyczący odrolnienia gruntów rolnych. W kolejnych artykułach zostaną szczegółowo przedstawione zagadnienia związane z kosztami tej procedury, karami za wykorzystanie gruntów rolnych na cele nierolne oraz z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Mimo, iż termin 'grunty rolne' wydaje się być powszechnie znany, ma on określone konotacje prawne. Zapoznaj się, jakie obszary - zgodnie z literą prawa - możemy zaliczać do gruntów rolnych...Co to są grunty rolne? • Strefa - Agralan
Na czym polega procedura odrolnienia gruntów rolnych?
Konieczność przeprowadzenia odrolnienia gruntu rolnego zaistnieje w sytuacji, gdy na gruncie rolnym ma zostać zrealizowany cel niezwiązany z prowadzeniem działalności rolniczej. Bez tego, nie będzie możliwe bowiem wykorzystanie gruntu na cele nierolne. Odrolnienie jest procesem dwuetapowym, na który składa się: po pierwsze zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolne i po drugie, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W niektórych przypadkach, konieczne będzie przejście obu etapów tego procesu, w innych przypadkach działania nabywcy skoncentrują się wyłącznie na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej z uwagi na istniejące ustalenia. Ma to miejsce wtedy, gdy grunt został przeznaczony na cele nierolne już w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Odrolnienie - to procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele nierolne. Procedura ta jest możliwa na mocy Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako „uogrl”). Oznacza ona wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, umożliwiając rozpoczęcie innego niż rolniczy sposób użytkowania gruntów.
Jak przeznaczyć grunt rolny na cele nierolne?
Pierwszym etapem odrolnienia jest przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolne. Co do zasady na cele nierolnicze mogą zostać przeznaczone grunty oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako nieużytki. Jeżeli jednak brak jest takich gruntów, to na cele nierolne można wykorzystać także inne grunty, pod warunkiem, że wykazują one najniższą przydatność produkcyjną. Istotne dla odrolnienia gruntu jest zatem rodzaj gruntu i jego klasy bonitacyjne. Innymi słowy, na cele nierolne przeznacza się grunty rolne wykazujące niską przydatność do prowadzenia działalności rolniczej.
Przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolne odbywa się na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który stanowi akt prawa miejscowego przyjmowany w drodze uchwały rady gminy. Będzie zatem wymagało albo uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zmiany postanowień dotychczas obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Aktualne ceny produktów rolnych
Zgoda na przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolne
Istotne jest jednak to, iż przeznaczenie na cele nierolne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne o klasach I-III wymaga uprzednio uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Taka zgoda wydawana jest na wniosek właściwego wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Do wniosku marszałek województwa dołącza swoją opinię i w terminie 30 dni od złożenia jest przekazywany ministrowi właściwemu do spraw rozwoju wsi. Oprócz tego, wniosek o przeznaczenie na cele nierolne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne o klasach I-III musi obejmować:
- uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolne,
- wykaz powierzchni gruntów projektowanych na cele nierolne z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych,
- wykonana w skali jak mapa planu zagospodarowania gminy mapa gminy z oznaczeniem gruntów zabudowanych, klas bonitacyjnych gruntów rolnych oraz oznaczeniem granic gruntów, co do których projektowana jest zmiana przeznaczenia na cele nierolne,
- ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia uwzględniające w szczególności: sumę należności i opłat rocznych za grunty projektowane na cele nierolnicze oraz przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo w wyniku ujemnego oddziaływania inwestycji lokalizowanych na gruntach projektowanych do przeznaczenia na cele nierolne.
W szczególnie uzasadnionym przypadku minister właściwy do spraw rozwoju wsi może wyrazić zgodę na odstąpienie od wymogu przedłożenia tego ostatniego elementu.
Właściciel gruntu nie jest stroną postępowania o wydanie zgody ministra na przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolne. Jego wynik jest zatem niezależny od jego działania i woli. Sama zaś zgoda przybiera formę decyzji administracyjnej, która podlega kontroli sądów administracyjnych. Należy jednak wskazać, że ma ona charakter uznaniowy, przy czym nie oznacza to, iż organ może w tym zakresie działać w sposób dowolny, jest bowiem związany z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, w tym zwłaszcza dyspozycją art. 6 uogrl, z którego wynika, iż na cele nierolne można przeznaczyć przede wszystkim grunty ewidencyjnie oznaczone jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej, a więc słabe grunty rolne.
Wyłączenie obowiązku uzyskania zgody na przeznaczenie nieruchomości na cele nierolne
Zgoda na przeznaczenie na cele nierolne gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne klas I-III, nie jest wymagana, kiedy zostaną spełnione kumulatywnie następujące warunki (art. 7 ust. 1 pkt 1 i ust. 2a uogrl):
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej rozumianej jako zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Grunty rolne położone na terenie miast
Grunty rolne położone na terenie administracyjnym miast stanowią szczególną kategorię. Zostały one bowiem wyłączone od powyższych obowiązków. W razie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne położonych na terenie miasta nie jest wymagane uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy grunty te stanowią użytki klasy I–III wyłączony został wymóg uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 10a uogrl).
Należy zdawać sobie sprawę z tego, iż uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest procesem wieloetapowym, wymaga czasu i nakładów finansowych. Decyzja o przystąpieniu do jego uchwalania lub zmiany jest niezależna od właściciela gruntu, bowiem należy do organów gminy. Wprawdzie właściciel gruntu może wystąpić z inicjatywą w tym zakresie, niemniej jednak nie musi zostać uwzględniona przez radę gminy. Co więcej, należy pamiętać, iż przeznaczenie nieruchomości na cele nierolne wskutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego może wiązać się ze wzrostem wartości nieruchomości i w rezultacie obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej.
Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Duża część terenów nie znajduje pokrycia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku przeznaczenie nieruchomości na cele nierolne następuje w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, a następnie jej wydanie jest możliwe wówczas, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa miejscowego, lecz aktem indywidualnym. Stanowi ona szczegółową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami może zostać na danym terenie posadowiony bez naruszenia przepisów prawa (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06).
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek inwestora. Aby wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie jest konieczne posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości. Nie generuje ona praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Jej wydanie w odniesieniu do danego gruntu jest możliwe po łącznym spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest procedurą mniej skomplikowaną niż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, krótszą w czasie i nie generuje znacznych kosztów. Po spełnieniu ustawowych wymogów jest wydawana na wniosek inwestora. Niemniej jednak jej wydanie uzależnione jest od atrybutów nieruchomości, którą zamierza się przeznaczyć na cele nierolne.
Jak wyłączyć grunt rolny z produkcji rolnej?
Wyłączeniu z produkcji rolnej nie podlegają użytki rolne o klasach IV-VI na glebach pochodzenia mineralnego, nie stanowiące jednocześnie gruntów określonych w art. 2 ust. 2 pkt 2-10 uogrl.
Drugim etapem odrolnienia jest wyłącznie gruntu z produkcji rolnej. Powoduje ono, że nieruchomość może być wykorzystana na cele nierolne i użytkowana w sposób nierolny. Jest ono zatem konieczne, aby uzyskać pozwolenie na budowę albo dokonać zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Jest jednak uzależnione od klasy bonitacyjnej gruntu oraz pochodzenia gleb. W przypadku użytków rolnych o klas I, II, III, IIIa, IIIb na glebach pochodzenia mineralnego i organicznego oraz użytków rolnych o klasach IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz gruntów zaliczanych do wyżej przywołanym art. 2 ust. 2 pkt 2-10 uogrl następuje na podstawie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej. Oznacza to, iż wyłączeniu z produkcji rolnej nie podlegają użytki rolne o klasach IV-VI na glebach pochodzenia mineralnego, nie stanowiących jednocześnie gruntów określonych w art. 2 ust. 2 pkt 2-10 uogrl.
Wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej należy złożyć do starosty właściwego ze względu na położenie gruntu. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinien zawierać:
- wypis z rejestru gruntów
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy;
- dokument potwierdzający prawo do gruntu;
- dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją;
- projekt zagospodarowania działki z oznaczoną graficznie i obliczoną powierzchnią przeznaczoną do wyłączenia z produkcji rolniczej.
Brak jednego z powyższych elementów powoduje, iż wniosek dotknięty jest brakami formalnymi, co powoduje, iż organ wzywa do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Po uzupełnieniu braków formalnych rozpatrzenie wniosku powinno nastąpić w terminie 30 dni od dnia jego wpływu, a w sprawach złożonych w terminie 2 miesięcy od dnia wpływu wniosku.
Na podstawie decyzji starosta określa: grunty podlegające wyłączeniu z produkcji rolnej podając ich położenie (numery ewidencyjne działek, obręb, powierzchnię oraz klasę gleb), należność za wyłączenie z produkcji rolniczej oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest związane z obowiązkiem zapłaty należności i opłat rocznych, co zostanie przybliżone w kolejnym artykule tego cyklu.
Od decyzji przysługuje odwołanie, które składa się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, za pośrednictwem starosty, do samorządowego kolegium odwoławczego.
Wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej daje podstawę do rozpoczęcia prowadzenia na gruncie działalności innej niż rolnicza. Na skutek wykorzystania gruntu na cele nierolne następuje finalnie odrolnienie gruntu.
Od decyzji starosty w odpowiedzi na wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej przysługuje odwołanie. Możemy złożyć je w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, za pośrednictwem starosty, do samorządowego kolegium odwoławczego.
Konkluzja
Przed podjęciem decyzji o nabyciu gruntu rolnego w celu realizacji inwestycji konieczne jest zatem przeprowadzenie analizy stanu formalno-prawnego nieruchomości. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, przed zakupem nieruchomości, w powyższym zakresie, konieczne jest ustalenie, czy nabywana nieruchomość stanowi grunt rolny w rozumieniu art. 2 ust. 1 uogrl, czy jest położona na terenie administracyjnym miasta, jakie klasy bonitacyjne wchodzące w skład nieruchomości, czy w odniesieniu do nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast w przypadku jego braku czy została wydana decyzja o warunkach zabudowy? Ustalenie tych okoliczności może zminimalizować ryzyko nabycia nieruchomości, w stosunku do której przeprowadzenie procedury odrolnienia jest niemożliwe albo okaże się długotrwałe i kosztowne. Należy bowiem pamiętać, że nieznajomość prawa szkodzi, a nie usprawiedliwia, a jak wynika z przysłowia: choć rozum dobry po szkodzie, lepszy przed szkodą.
Niniejszy artykuł wyraża wyłącznie opinie Autorki, ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
